ERDING HEISE.FLATS BA2 – CƠ HỘI ĐẦU TƯ CĂN HỘ MỚI TẠI VÙNG ĐÔ THỊ MÜNCHEN

***Thông tin và giá tương ứng với căn hộ mẫu WE F1.06

42 căn hộ xây mới | 1–3 phòng | 28–64 m² | KfW 40 QNG | Năng lượng A+ | Ưu thế tài chính và khấu hao thuế

Tại Erding, một trong những địa điểm cư trú và đầu tư đáng chú ý trong vùng ảnh hưởng của München, dự án Erding heise.flats BA2 mở ra cơ hội sở hữu bất động sản xây mới với quy mô căn hộ nhỏ gọn, tiêu chuẩn năng lượng cao và định hướng rõ ràng cho đầu tư cho thuê dài hạn.

Đây là giai đoạn phát triển thứ hai của dự án, gồm tổng cộng 42 căn hộ từ 1 đến 3 phòng, diện tích khoảng 28–64 m², đi kèm 42 chỗ đậu xe trong gara ngầm và 72 chỗ đậu xe đạp.

Điểm đáng chú ý: giai đoạn đầu gồm 44 căn hộ đã được bán hết hoàn toàn. Theo tài liệu dự án, trong thời gian nhận đặt chỗ đã có tới 93 lượt đặt chỗ cho 44 căn khả dụng, cho thấy mức độ quan tâm cao đối với sản phẩm tại khu vực này.

Vị trí Erding – kết nối München, sân bay và thị trường lao động mạnh

Erding nằm trong vùng lân cận München và được đánh giá là địa điểm cư trú có nhu cầu cao nhờ sự kết hợp giữa chất lượng sống, cơ sở hạ tầng và khả năng kết nối giao thông.

Từ Erding:

• München Hauptbahnhof: khoảng 28 km.
• Sân bay München MUC: khoảng 18 km.
• Kết nối trực tiếp với München qua tuyến S-Bahn S2.
• Tiếp cận các tuyến Autobahn A92, A94 và A99.

Thời gian di chuyển:

• München Hbf: khoảng 40 phút bằng ô tô hoặc 53 phút bằng phương tiện công cộng.
• Sân bay MUC: khoảng 16 phút bằng ô tô hoặc 38 phút bằng phương tiện công cộng.

Bên cạnh đó, Erding còn được hưởng lợi từ hệ thống việc làm và doanh nghiệp tương đối đa dạng, với các đơn vị lớn như:

• Klinikum Landkreis Erding.
• Amadeus Data Processing GmbH.
• Privatbrauerei ERDINGER Weißbräu.
• Huber Technik GmbH & Co. KG.
• Autohaus Ewald GmbH.
• SGS Industrial Services Deutschland GmbH.

Một lợi thế nổi bật khác của khu vực là Therme Erding, được tài liệu giới thiệu là khu tổ hợp tắm khoáng lớn nhất thế giới, đón khoảng 1,9 triệu lượt khách mỗi năm.

Những yếu tố hỗ trợ nhu cầu nhà ở dài hạn

Erding sở hữu một số yếu tố nền tảng đáng chú ý đối với nhà đầu tư bất động sản:

• Dự báo tăng dân số khoảng +8,9% đến năm 2040.
• Tỷ lệ nhà ở trống được nêu ở mức dưới 3,7%.
• Vị trí gần München và sân bay quốc tế.
• Kết nối S-Bahn S2.
• Nguồn cung đất xây dựng mới hạn chế.
• Nhu cầu nhà ở từ người đi làm, người độc thân và người thường xuyên di chuyển.

Với cơ cấu căn hộ từ 28 đến 64 m², dự án tập trung vào nhóm sản phẩm nhỏ và trung bình, phù hợp với phân khúc được tài liệu định vị là có nhu cầu thuê tốt.

Công trình mới đạt tiêu chuẩn KfW 40 QNG và năng lượng A+

Erding heise.flats BA2 được phát triển theo tiêu chuẩn:

KfW 40 QNG / Effizienzhaus 40 QNG

Cùng với phân hạng năng lượng:

A+

• Bơm nhiệt không khí–nước – Luft-Wasser-Wärmepumpe.
• Hệ thống điện mặt trời – PV-Anlage.
• Điều khiển nhà thông minh cho:

  • Ánh sáng.
  • Hệ thống sưởi.
  • Rèm/Jalousien.

• Vật liệu ít chất gây hại.
• Khả năng cách âm tốt.
• Giải pháp chống nóng mùa hè.
• Kiến trúc giảm rào cản tiếp cận.
• Không gian cộng đồng và khu vui chơi.
• Định hướng sử dụng năng lượng bền vững.

Theo tài liệu KfW 40 QNG của dự án, một công trình KfW 40 chỉ cần khoảng 40% nhu cầu năng lượng sơ cấp so với công trình tham chiếu theo GEG, tương ứng mức tiết kiệm được quảng bá khoảng 60%.

Với nhà đầu tư, hiệu suất năng lượng cao không chỉ có ý nghĩa về chi phí vận hành mà còn có thể góp phần nâng sức hấp dẫn khi cho thuê và khi bán lại trong dài hạn.

Cấu trúc Erbbaurecht – tối ưu tỷ trọng giá trị công trình

Một đặc điểm đáng chú ý của dự án là việc sử dụng đất theo hình thức Erbbaurecht dài hạn khoảng 90 năm.

• Giá mua được phân bổ hoàn toàn vào phần công trình.
• Phần đất được sử dụng theo quyền Erbbaurecht.
• Người sở hữu trả khoản Erbbauzins định kỳ.

Đây là một trong những nền tảng mà nhấn mạnh khả năng khấu hao giá trị công trình và hiệu quả thuế đối với nhà đầu tư.

Lợi thế tài chính KfW

Tiêu chuẩn KfW 40 QNG có thể mang lại những lợi ích tài chính đáng chú ý, bao gồm:

• Khoản vay hỗ trợ lên tới 150.000 € cho mỗi căn.
• Thời hạn cố định lãi suất dài.
• Mức lãi suất có thể thấp hơn lãi suất thị trường tới khoảng 2%, theo nội dung quảng bá của dự án.

Khả năng tiếp cận thực tế vẫn phụ thuộc vào chương trình KfW áp dụng tại thời điểm mua, điều kiện dự án, hồ sơ tín dụng và điều kiện cá nhân của từng người mua.

Ưu thế lớn về khấu hao thuế

Dự án đặc biệt được định vị dành cho nhà đầu tư muốn tận dụng các cơ chế khấu hao đối với nhà ở xây mới.

• Degressive AfA: 5% mỗi năm.
• Sonder-AfA: 5% bổ sung trong 4 năm đầu, khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện áp dụng.

Khả năng kết hợp:

5% Sonder-AfA trong 4 năm đầu + 5% degressive AfA

Nhờ đó, trong những năm đầu, nhà đầu tư có thể tạo ra tác động thuế đáng kể tùy theo thu nhập chịu thuế và hoàn cảnh cá nhân.

Việc áp dụng cụ thể cần được kiểm tra theo hồ sơ thuế của từng người mua và quy định pháp luật hiện hành.

Ví dụ đầu tư thực tế: căn hộ WE F1.06

Một căn hộ mẫu được tài liệu trình bày chi tiết:

WE F1.06

• 2 phòng.
• Diện tích: 48,21 m².
• Giá mua: 351.900 €.
• Bao gồm:

  • Một chỗ đậu xe trong gara ngầm.
  • Bếp.

• Phương án minh họa:

  • 100% Finanzierung.
  • Vốn tự có ban đầu: 21.500 €.

Mặt bằng căn hộ bao gồm:

• Phòng khách, bếp và ăn uống: 17,01 m².
• Phòng ngủ: 14,53 m².
• Sảnh: 8,71 m².
• Phòng tắm: 5,14 m².
• Ban công: 6,38 m².

Đây là thiết kế căn hộ 2 phòng tương đối gọn, với không gian sinh hoạt mở, phòng ngủ riêng và ban công.

Ví dụ dòng tiền trong 4 năm đầu

Đối với căn WE F1.06, ví dụ tài chính như sau:

Thu nhập hàng tháng

• Tiền thuê: 1.053 €.
• Tiết kiệm thuế: 977 €.
• Tổng: 2.030 €.

Chi phí hàng tháng

• Lãi vay: 1.118 €.
• Quản lý và quỹ dự phòng: 265 €.
• Trả nợ gốc: 520 €.
• Tổng: 1.903 €.

Kết quả minh họa:

+127 € dòng tiền dương mỗi tháng trong năm 1–4

Kịch bản này bao gồm tác động của Sonder-AfA và được tính dựa trên mức thu nhập chịu thuế 70.000 € cùng một cấu trúc tài chính cụ thể.

Từ năm thứ 5, tài liệu minh họa:

• Tiền thuê: 1.085 €/tháng.
• Tiết kiệm thuế: 556 €/tháng.
• Tổng thu nhập: 1.640 €/tháng.
• Tổng chi phí: 1.917 €/tháng.

Tương ứng nhà đầu tư cần bổ sung khoảng:

276 €/tháng từ năm thứ 5

Tài liệu đồng thời ghi mức vốn bổ sung trung bình trong giai đoạn 10 năm ở khoảng:

200 €/tháng

Các con số này là ví dụ minh họa theo một hồ sơ thu nhập, mức lãi suất, tiền thuê và cấu trúc tín dụng cụ thể, không phải cam kết dòng tiền cho mọi nhà đầu tư.

Tiềm năng tích lũy tài sản sau 10 năm theo kịch bản minh họa

Từ giá mua ban đầu:

351.900 €

Kịch bản tăng giá bất động sản 3% mỗi năm, qua đó giá trị tài sản sau 10 năm đạt:

472.924 €

Với giả định trả nợ gốc 1,75%/năm, dư nợ sau 10 năm được thể hiện ở mức:

277.257 €

Chênh lệch giữa giá trị bất động sản minh họa và dư nợ:

195.667 €

Đây là kịch bản tính toán dựa trên giả định tăng giá 3%/năm và không phải cam kết về mức tăng giá tương lai.

Một dự án hướng đến đầu tư dài hạn

Erding heise.flats BA2 kết hợp nhiều yếu tố thường được nhà đầu tư bất động sản quan tâm:

Vị trí trong vùng ảnh hưởng của München.

Khoảng cách chỉ khoảng 18 km đến sân bay MUC và 28 km đến München Hbf.

42 căn hộ có quy mô từ 28–64 m², phù hợp với nhóm người thuê độc thân và người đi làm.

Tiêu chuẩn KfW 40 QNG và năng lượng A+.

Bơm nhiệt, điện mặt trời và hệ thống điều khiển nhà thông minh.

Khả năng tiếp cận chương trình tài chính KfW lên tới 150.000 € mỗi căn theo tài liệu dự án.

Khả năng áp dụng degressive AfA và Sonder-AfA khi đáp ứng điều kiện.

Giai đoạn 1 gồm 44 căn đã bán hết, với 93 lượt đặt chỗ được ghi nhận trong giai đoạn đặt chỗ.

Với những nhà đầu tư đang tìm kiếm một sản phẩm căn hộ mới tại Bayern, gần München, có tiêu chuẩn năng lượng cao và cấu trúc đầu tư tập trung vào tích lũy tài sản dài hạn, Erding heise.flats BA2 là một dự án đáng được xem xét nghiêm túc.

Lưu ý: Một số số liệu về dòng tiền, tiết kiệm thuế, lãi suất, tăng giá và lợi nhuận trong tài liệu là các kịch bản minh họa. Kết quả thực tế phụ thuộc vào căn hộ được lựa chọn, điều kiện tài chính, tình hình cho thuê, hoàn cảnh thuế của từng nhà đầu tư và diễn biến thị trường.